Cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường bất động sản chịu tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v.. Ngoài ra thị trường bất động sản có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường.

Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản

Do thuộc tính cố định không di chuyển được của bất động sản và do tính “trễ” của đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh – suy thoái – tiêu điều – phục hưng. Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước trên thế giới.

Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 – 9 năm. Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm. Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm…

Quy luật cung cầu

Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.

Quy luật giá cả

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị trường của một loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho “cầu” giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm thì sẽ làm tăng “cầu” và giảm “cung”. Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được quan hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung – cầu trong thị trường BĐS, chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã đề cập ở phần trên.

Hiểu được những quy luật của thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư “làm chủ cuộc chơi”, chủ động và có tầm nhìn bao quát hơn khi quyết định xuống tiền.